jueves, 24 de febrero de 2011
martes, 22 de febrero de 2011
Inspección Técnica (ITV) de los Edificios
Inspección Técnica (ITV) de los Edificios
Enviado el Jueves, 1 de Julio de 2004 (9:00:00) por Editor
Grietas en las paredes, humedades, goteras. Son sólo algunos ejemplos de los defectos que presentan muchos edificios de España. A pesar de que existe por ley obligatoriedad de cuidar y mantener las construcciones en buen estado, muchas comunidades de vecinos posponen este deber hasta que no queda más remedio que realizar una obra. Barcelona, Madrid, Cádiz, Valencia y Sevilla son las primeras ciudades que han puesto en marcha un “chequeo” obligatorio para ver el estado en el que se encuentra su patrimonio. Son las llamadas inspecciones técnicas.
El que se compra un piso bajo siempre sabe que puede tener problemas de humedad.” ¿Quién no ha oído esta frase en alguna reunión de vecinos? Puede que el problema sea una cuestión de dicho vecino, pero ¡cuidado! las salidas de agua pueden deberse también a la red de saneamiento del bloque o a la red general. Cualquiera de estas dos roturas pueden afectar a la base del edificio y ocasionar más daños que los que aparenta en un principio. La humedad dejará entonces de ser sólo un problema del propietario que compró el bajo para convertirse en un tema que afectará a todos los inquilinos.
Comprar un piso no sólo nos hace ser responsables de las cuatro paredes en que vivimos. Vivir en comunidad significa compartir áreas comunes y, por tanto, ser responsable de su mantenimiento. Y en las áreas comunes entran las escaleras, las fachadas, los ascensores, la piscina, los jardines, el sistema de calefacción o el contrato del portero. En definitiva, todos aquellos elementos que compartimos, que no son de nadie, pero que son de todos.
La obligación de conservar y mantener el edificio en buenas condiciones se recoge en diferentes leyes, entre ellas, el Código Civil, la Ley de Arrendamientos, y la Ley de Propiedad Horizontal, última normativa que desde 1999 regula todo lo relativo a las comunidades de vecinos. La ley obliga a que éstas tengan un seguro a terceros en caso de que un desperfecto ocasione algún tipo de daño. Sin embargo, no señala que los edificios tengan que pasar inspecciones periódicas ni qué elementos se deben de tener en cuenta en caso de revisión.
Inspecciones
Son los ayuntamientos los encargados de ejercer la inspección, bien por cuenta propia o bien porque alguna persona denuncie el estado ruinoso de una casa. Salvo en caso de peligro no intervienen. Sin embargo, desde hace unos años, algunos consistorios han elaborado ordenanzas que obligan a todas las construcciones, con una edad determinada, a pasar una revisión obligatoria y periódica. Es, por así decirlo, la ITV de los edificios. Barcelona fue la pionera en 1997. Ese año, un estudio realizado por el Colegio de Aparejadores y Arquitectos constataba que el 85 por ciento de los edificios nuevos y el 55 por ciento de los más antiguos presentaban deficiencias cuyo origen estaba en la falta de mantenimiento, y entre el 15 y 45 por ciento de los restantes presentaban problemas que requerían una acción urgente. A la ciudad catalana se han sumado, hasta el momento, Madrid, Sevilla, Cádiz y Valencia.
Proteger y cuidar el patrimonio es, como afirma Ignacio García, asesor técnico del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, una inversión. “Nunca se debe ver como gasto sino como una revalorización del dinero que tenemos invertido en nuestro piso. Una casa en buenas condiciones es más fácil de vender”, apunta. Sin embargo, como señalan los expertos, la práctica en nuestro país es dejar que todo se vaya deteriorando hasta que no queda más remedio que llamar a una empresa de reformas.
Los propietarios piensan que los edificios son eternos, pero con independencia de la vida útil del edificio, algunos de sus componentes (calderas, pinturas, barnices...) tienen vida corta y hay que renovarlos. No hay que olvidar, además, que al amparo del desarrollo de los años sesenta se construyeron viviendas con defectos en la edificación, materiales pésimos o en suelos no demasiado aptos. La aluminosis fue, hace unos años, uno de los ejemplos de la herencia de este periodo histórico. La Ley de Ordenación de la Edificación, viene a paliar esta deficiencia en la construcción y los promotores están obligados durante un periodo de diez años a garantizar la construcción, de tal modo que cualquier desperfecto en ese plazo de tiempo debe ser reparado por ellos. Los promotores otorgarán al propietario un libro sobre el edificio donde consten los materiales empleados y las instalaciones hechas. Todos los cambios que afecten a la estructura se irán anotando en él, así como las inspecciones que se cometan en el edificio.
Revisiones
Una revisión periódica ayuda a mantener la estructura y los elementos del bloque en las condiciones óptimas de habitabilidad. Tener que hacer una reforma, según Ignacio Pérez, supone un desembolso mayor que el pago de una inspección. “A veces hay que desalojar a los vecinos. Pero nunca hay que llegar a esos extremos. El metro cuadrado de una reforma siempre es mucho más caro que un pequeño mantenimiento”, afirma.
Son muchos los elementos que un técnico tiene que inspeccionar en una comunidad de vecinos. Por ello es importante que a la hora de contratar un profesional se busque a alguien que no esté asociado con ningún promotor, constructor o empresa de mantenimiento. Para el Colegio de Administradores es fundamental que se elija a un técnico imparcial. “Alguien que no le diga: yo le hago la inspección y luego la obra”, comenta Ignacio Pérez. Buscar a un buen profesional que haga periódicamente revisiones, como si de un médico de cabecera se tratara, son dos premisas básicas para que un edificio alargue su vida. Hay que recordar que como nosotros los edificios no sólo necesitan pintura.
Enviado el Jueves, 1 de Julio de 2004 (9:00:00) por Editor
Grietas en las paredes, humedades, goteras. Son sólo algunos ejemplos de los defectos que presentan muchos edificios de España. A pesar de que existe por ley obligatoriedad de cuidar y mantener las construcciones en buen estado, muchas comunidades de vecinos posponen este deber hasta que no queda más remedio que realizar una obra. Barcelona, Madrid, Cádiz, Valencia y Sevilla son las primeras ciudades que han puesto en marcha un “chequeo” obligatorio para ver el estado en el que se encuentra su patrimonio. Son las llamadas inspecciones técnicas.
El que se compra un piso bajo siempre sabe que puede tener problemas de humedad.” ¿Quién no ha oído esta frase en alguna reunión de vecinos? Puede que el problema sea una cuestión de dicho vecino, pero ¡cuidado! las salidas de agua pueden deberse también a la red de saneamiento del bloque o a la red general. Cualquiera de estas dos roturas pueden afectar a la base del edificio y ocasionar más daños que los que aparenta en un principio. La humedad dejará entonces de ser sólo un problema del propietario que compró el bajo para convertirse en un tema que afectará a todos los inquilinos.
Comprar un piso no sólo nos hace ser responsables de las cuatro paredes en que vivimos. Vivir en comunidad significa compartir áreas comunes y, por tanto, ser responsable de su mantenimiento. Y en las áreas comunes entran las escaleras, las fachadas, los ascensores, la piscina, los jardines, el sistema de calefacción o el contrato del portero. En definitiva, todos aquellos elementos que compartimos, que no son de nadie, pero que son de todos.
La obligación de conservar y mantener el edificio en buenas condiciones se recoge en diferentes leyes, entre ellas, el Código Civil, la Ley de Arrendamientos, y la Ley de Propiedad Horizontal, última normativa que desde 1999 regula todo lo relativo a las comunidades de vecinos. La ley obliga a que éstas tengan un seguro a terceros en caso de que un desperfecto ocasione algún tipo de daño. Sin embargo, no señala que los edificios tengan que pasar inspecciones periódicas ni qué elementos se deben de tener en cuenta en caso de revisión.
Inspecciones
Son los ayuntamientos los encargados de ejercer la inspección, bien por cuenta propia o bien porque alguna persona denuncie el estado ruinoso de una casa. Salvo en caso de peligro no intervienen. Sin embargo, desde hace unos años, algunos consistorios han elaborado ordenanzas que obligan a todas las construcciones, con una edad determinada, a pasar una revisión obligatoria y periódica. Es, por así decirlo, la ITV de los edificios. Barcelona fue la pionera en 1997. Ese año, un estudio realizado por el Colegio de Aparejadores y Arquitectos constataba que el 85 por ciento de los edificios nuevos y el 55 por ciento de los más antiguos presentaban deficiencias cuyo origen estaba en la falta de mantenimiento, y entre el 15 y 45 por ciento de los restantes presentaban problemas que requerían una acción urgente. A la ciudad catalana se han sumado, hasta el momento, Madrid, Sevilla, Cádiz y Valencia.
Proteger y cuidar el patrimonio es, como afirma Ignacio García, asesor técnico del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, una inversión. “Nunca se debe ver como gasto sino como una revalorización del dinero que tenemos invertido en nuestro piso. Una casa en buenas condiciones es más fácil de vender”, apunta. Sin embargo, como señalan los expertos, la práctica en nuestro país es dejar que todo se vaya deteriorando hasta que no queda más remedio que llamar a una empresa de reformas.
Los propietarios piensan que los edificios son eternos, pero con independencia de la vida útil del edificio, algunos de sus componentes (calderas, pinturas, barnices...) tienen vida corta y hay que renovarlos. No hay que olvidar, además, que al amparo del desarrollo de los años sesenta se construyeron viviendas con defectos en la edificación, materiales pésimos o en suelos no demasiado aptos. La aluminosis fue, hace unos años, uno de los ejemplos de la herencia de este periodo histórico. La Ley de Ordenación de la Edificación, viene a paliar esta deficiencia en la construcción y los promotores están obligados durante un periodo de diez años a garantizar la construcción, de tal modo que cualquier desperfecto en ese plazo de tiempo debe ser reparado por ellos. Los promotores otorgarán al propietario un libro sobre el edificio donde consten los materiales empleados y las instalaciones hechas. Todos los cambios que afecten a la estructura se irán anotando en él, así como las inspecciones que se cometan en el edificio.
Revisiones
Una revisión periódica ayuda a mantener la estructura y los elementos del bloque en las condiciones óptimas de habitabilidad. Tener que hacer una reforma, según Ignacio Pérez, supone un desembolso mayor que el pago de una inspección. “A veces hay que desalojar a los vecinos. Pero nunca hay que llegar a esos extremos. El metro cuadrado de una reforma siempre es mucho más caro que un pequeño mantenimiento”, afirma.
Son muchos los elementos que un técnico tiene que inspeccionar en una comunidad de vecinos. Por ello es importante que a la hora de contratar un profesional se busque a alguien que no esté asociado con ningún promotor, constructor o empresa de mantenimiento. Para el Colegio de Administradores es fundamental que se elija a un técnico imparcial. “Alguien que no le diga: yo le hago la inspección y luego la obra”, comenta Ignacio Pérez. Buscar a un buen profesional que haga periódicamente revisiones, como si de un médico de cabecera se tratara, son dos premisas básicas para que un edificio alargue su vida. Hay que recordar que como nosotros los edificios no sólo necesitan pintura.
Animales de compañía, sí; molestias vecinales, no
Animales de compañía, sí; molestias vecinales, no
Enviado el Viernes, 23 de Julio de 2004 (9:00:00) por Editor
Que hoy en día alguien tenga un gato, un perro o un canario entra dentro de lo habitual, ya que muchas mascotas son consideradas por sus dueños como un miembro más de la familia. Y hay incluso quienes se han arriesgado y se han decidido a tener especies mucho más exóticas: iguanas, serpientes, lagartos...
Sin embargo, a la vez que la tenencia de animales aumenta, las discusiones dentro de las comunidades de propietarios se hacen más cotidianas debido al uso que los animales hacen, en ocasiones, de los espacios comunes del inmueble.
Si ése es su caso, debe saber que su vecindad no puede exigirle que renuncie a su animal sin más, aunque es cierto que la Ley de Propiedad Horizontal deja en manos de los propietarios crear sus propias normas para regular la convivencia. En este sentido, suele darse el caso de que los estatutos de cada bloque limiten el acceso de los animales a los lugares de disfrute común del edificio, como pueden ser el jardín, el ascensor, el patio, etcétera.
Normalmente, los problemas llegan cuando se prohíbe del todo tener un animal doméstico de cualquier tipo a todos los habitantes del edificio. Ante esta situación, son muchos los casos que se llevan ante la Justicia, casi siempre por el desacuerdo entre el dueño del animal -que se niega a desprenderse de su mascota- y la comunidad que, en su día, estableció en sus estatutos la prohibición de animales de compañía en el interior del bloque de viviendas y, por tanto, considera que éste es un requisito que debe aceptarse si se desea vivir en ese inmueble, exigiendo al copropietario que se desprenda del animal.
Cuando estos asuntos llegan a los tribunales, es muy frecuente que la comunidad de vecinos no comprenda que no se cumplan las normas internas aprobadas mayoritariamente por todos los propietarios. El motivo es que estas normas de carácter prohibitivo, afectan no sólo a las áreas comunes de la finca, sino que, en cierta manera, se están inmiscuyendo también en el interior del domicilio particular.
Prohibiciones
Además, se considera que estas prohibiciones van totalmente en contra de todos los derechos de disfrute, que tienden a atribuir las máximas posibilidades de utilización a sus titulares.
Por lo tanto, la Justicia no defiende nunca las intromisiones injustificadas en los espacios privados (pisos), si las actividades llevadas a cabo no dificultan el uso de la finca al resto de los habitantes que viven en ella.
Lo que sí prohibe de manera general la Ley de Propiedad Horizontal, tanto a los propietarios como a los inquilinos, es el desarrollo de cualquier tipo de actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa e ilícita en el domicilio. Por lo tanto, dicha ley es aplicable contra aquellos que deciden tener en su casa animales salvajes o domésticos que puedan llegar a producir algunas de estas circunstancias, alterando la vida del resto de la vecindad.
Todo el mundo da por hecho que cuando se vive en comunidad es inevitable tener que aguantar ciertas molestias que se derivan de la convivencia diaria. El verdadero problema se presenta cuando dichas molestias sobrepasan el nivel de lo soportable, hasta el punto de dañar los derechos de algún vecino o el interés general. Llegados a este punto, es conveniente saber los trámites que se deben seguir para denunciar estas irregularidades.
Ante tales circunstancias, lo primero que deberá hacer es denunciar a su ayuntamiento. De esta manera, será la Policía Municipal la que se desplace al inmueble y sea testigo directo de la situación.
Si finalmente la autoridad competente considera que, efectivamente, existen unas circunstancias de falta de higiene, olores, ruidos, etcétera, la comunidad podrá entonces llevar a cabo acciones legales, como determinar que el dueño de la mascota tiene que renunciar a ella, por perturbar el desarrollo de la vida cotidiana.
Enviado el Viernes, 23 de Julio de 2004 (9:00:00) por Editor
Que hoy en día alguien tenga un gato, un perro o un canario entra dentro de lo habitual, ya que muchas mascotas son consideradas por sus dueños como un miembro más de la familia. Y hay incluso quienes se han arriesgado y se han decidido a tener especies mucho más exóticas: iguanas, serpientes, lagartos...
Sin embargo, a la vez que la tenencia de animales aumenta, las discusiones dentro de las comunidades de propietarios se hacen más cotidianas debido al uso que los animales hacen, en ocasiones, de los espacios comunes del inmueble.
Si ése es su caso, debe saber que su vecindad no puede exigirle que renuncie a su animal sin más, aunque es cierto que la Ley de Propiedad Horizontal deja en manos de los propietarios crear sus propias normas para regular la convivencia. En este sentido, suele darse el caso de que los estatutos de cada bloque limiten el acceso de los animales a los lugares de disfrute común del edificio, como pueden ser el jardín, el ascensor, el patio, etcétera.
Normalmente, los problemas llegan cuando se prohíbe del todo tener un animal doméstico de cualquier tipo a todos los habitantes del edificio. Ante esta situación, son muchos los casos que se llevan ante la Justicia, casi siempre por el desacuerdo entre el dueño del animal -que se niega a desprenderse de su mascota- y la comunidad que, en su día, estableció en sus estatutos la prohibición de animales de compañía en el interior del bloque de viviendas y, por tanto, considera que éste es un requisito que debe aceptarse si se desea vivir en ese inmueble, exigiendo al copropietario que se desprenda del animal.
Cuando estos asuntos llegan a los tribunales, es muy frecuente que la comunidad de vecinos no comprenda que no se cumplan las normas internas aprobadas mayoritariamente por todos los propietarios. El motivo es que estas normas de carácter prohibitivo, afectan no sólo a las áreas comunes de la finca, sino que, en cierta manera, se están inmiscuyendo también en el interior del domicilio particular.
Prohibiciones
Además, se considera que estas prohibiciones van totalmente en contra de todos los derechos de disfrute, que tienden a atribuir las máximas posibilidades de utilización a sus titulares.
Por lo tanto, la Justicia no defiende nunca las intromisiones injustificadas en los espacios privados (pisos), si las actividades llevadas a cabo no dificultan el uso de la finca al resto de los habitantes que viven en ella.
Lo que sí prohibe de manera general la Ley de Propiedad Horizontal, tanto a los propietarios como a los inquilinos, es el desarrollo de cualquier tipo de actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa e ilícita en el domicilio. Por lo tanto, dicha ley es aplicable contra aquellos que deciden tener en su casa animales salvajes o domésticos que puedan llegar a producir algunas de estas circunstancias, alterando la vida del resto de la vecindad.
Todo el mundo da por hecho que cuando se vive en comunidad es inevitable tener que aguantar ciertas molestias que se derivan de la convivencia diaria. El verdadero problema se presenta cuando dichas molestias sobrepasan el nivel de lo soportable, hasta el punto de dañar los derechos de algún vecino o el interés general. Llegados a este punto, es conveniente saber los trámites que se deben seguir para denunciar estas irregularidades.
Ante tales circunstancias, lo primero que deberá hacer es denunciar a su ayuntamiento. De esta manera, será la Policía Municipal la que se desplace al inmueble y sea testigo directo de la situación.
Si finalmente la autoridad competente considera que, efectivamente, existen unas circunstancias de falta de higiene, olores, ruidos, etcétera, la comunidad podrá entonces llevar a cabo acciones legales, como determinar que el dueño de la mascota tiene que renunciar a ella, por perturbar el desarrollo de la vida cotidiana.
Aire acondicionado contra el calor, pero sin molestar a los vecinos
Aire acondicionado contra el calor, pero sin molestar a los vecinos
Enviado el Miercoles, 31 de Marzo de 2004 (10:00:00) por Editor
Apenas asoman los primeros rayos de sol y los termómetros comienzan a anunciar la inminente llegada de las altas temperaturas en la capital, una de las ideas que probablemente ronde la mente de los ciudadanos sea cómo combatir, un año más, el calor. Si en esta ocasión, por fin, decide que ya es hora de contar con un aparato de aire acondicionado, sepa que a la hora de instalarlo en su piso, no podrá hacerlo a su antojo.
Lo primero que hay que tener en cuenta es que los ayuntamientos tienen competencia en materia de paisaje urbano –uniformidad de fachadas– y medio ambiente –ruidos o vibraciones que superen las reglamentaciones–, y que si se acometen obras, será preciso obtener la licencia correspondiente.
Comunidad
Con esta premisa en mente, el otro aspecto que no hay que olvidar a la hora de la instalación es que se forma parte de una comunidad de propietarios. De acuerdo con el Código Civil, los muros, los patios, las fachadas, las cubiertas, etcétera, donde suelen instalarse las partes externas de la maquinaria de aire acondicionado, son elementos comunes.
Estas partes del edificio pertenecen en copropiedad a los dueños de los pisos y locales, y ninguno de ellos puede, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la zona común.
Obviamente, este tipo de instalaciones suponen una alteración estética y de uso de los elementos comunes sobre los que se ubican, bien sea la cubierta del edificio, bien las fachadas o las paredes de los patios. Por ello, es necesaria la autorización de la comunidad.
La discrepancia surge al analizar si esta autorización debe ser concedida por unanimidad, o si bastaría la mayoría de los copropietarios.
La jurisprudencia más moderna viene flexibilizando la exigencia del consentimiento unánime de todos los propietarios y preconiza que basta la mayoría, salvo que se trate de instalaciones de gran envergadura, que afecten a las fachadas principales de la finca o causen daños específicos a alguno de los vecinos. Además, a veces los estatutos o normas de régimen interior de las comunidades pueden precisar las condiciones técnicas y la ubicación de estas instalaciones.
Discriminación
Por otro lado, en caso de que surjan problemas con la comunidad, hay que analizar la preexistencia de instalaciones análogas a la que se pretende ubicar en la finca, ya que puede tratarse de una discriminación injustificada si se han admitido otras semejantes.
Respecto a la convivencia, está regulada también en los estatutos y las normas de régimen interior de la comunidad, y en tal sentido pueden establecer, por ejemplo, la prohibición de poner en marcha los aires acondicionados durante las horas de descanso, debido a los ruidos y vibraciones que pueden originar.
in El-Mundo.es con la colaboración del bufete Echeandía & Alevito
Enviado el Miercoles, 31 de Marzo de 2004 (10:00:00) por Editor
Apenas asoman los primeros rayos de sol y los termómetros comienzan a anunciar la inminente llegada de las altas temperaturas en la capital, una de las ideas que probablemente ronde la mente de los ciudadanos sea cómo combatir, un año más, el calor. Si en esta ocasión, por fin, decide que ya es hora de contar con un aparato de aire acondicionado, sepa que a la hora de instalarlo en su piso, no podrá hacerlo a su antojo.
Lo primero que hay que tener en cuenta es que los ayuntamientos tienen competencia en materia de paisaje urbano –uniformidad de fachadas– y medio ambiente –ruidos o vibraciones que superen las reglamentaciones–, y que si se acometen obras, será preciso obtener la licencia correspondiente.
Comunidad
Con esta premisa en mente, el otro aspecto que no hay que olvidar a la hora de la instalación es que se forma parte de una comunidad de propietarios. De acuerdo con el Código Civil, los muros, los patios, las fachadas, las cubiertas, etcétera, donde suelen instalarse las partes externas de la maquinaria de aire acondicionado, son elementos comunes.
Estas partes del edificio pertenecen en copropiedad a los dueños de los pisos y locales, y ninguno de ellos puede, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la zona común.
Obviamente, este tipo de instalaciones suponen una alteración estética y de uso de los elementos comunes sobre los que se ubican, bien sea la cubierta del edificio, bien las fachadas o las paredes de los patios. Por ello, es necesaria la autorización de la comunidad.
La discrepancia surge al analizar si esta autorización debe ser concedida por unanimidad, o si bastaría la mayoría de los copropietarios.
La jurisprudencia más moderna viene flexibilizando la exigencia del consentimiento unánime de todos los propietarios y preconiza que basta la mayoría, salvo que se trate de instalaciones de gran envergadura, que afecten a las fachadas principales de la finca o causen daños específicos a alguno de los vecinos. Además, a veces los estatutos o normas de régimen interior de las comunidades pueden precisar las condiciones técnicas y la ubicación de estas instalaciones.
Discriminación
Por otro lado, en caso de que surjan problemas con la comunidad, hay que analizar la preexistencia de instalaciones análogas a la que se pretende ubicar en la finca, ya que puede tratarse de una discriminación injustificada si se han admitido otras semejantes.
Respecto a la convivencia, está regulada también en los estatutos y las normas de régimen interior de la comunidad, y en tal sentido pueden establecer, por ejemplo, la prohibición de poner en marcha los aires acondicionados durante las horas de descanso, debido a los ruidos y vibraciones que pueden originar.
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lunes, 21 de febrero de 2011
Bienvenido al blog de la comunidad de vecinos de Oliva
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